4月的楼市并不平静。理解它,有两个维度。

  一个是中央层面,发改委放开落户限制,中央重申“房住不炒”,住建部发出“预警提示”。

  一个是地方层面,鹤岗成收缩城市样本,广州大幅放宽落户限制,深圳推出五折安居房,苏州、杭州、合肥再现地王。

  透过两个维度,4月楼市传递两大信号。

  时刻警惕 及时亮剑

  4月初,发改委一则重磅文件落地,全国城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件;城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制。

  一时间,关于“落户政策松动,房价会涨吗?”的讨论甚嚣尘上。

  中新社国是直通车此前采访多位专家认为,随着城市落户限制取消,人口向大城市集聚效应明显,对部分城市楼市会有促进作用。

  大城市放松落户限制,被视为楼市一大利好。

  4月中旬公布的一季度房地产投资、销售数据及3月70城房价数据,让楼市回温得以确认。

  数据显示,一季度,衡量房地产市场的4项指标,开发投资、销售情况、到位资金、景气指数齐齐增长。3月份70城房价数据,新房市场环比增长城市达65个,仅4个城市小幅下跌,从同比看,70个城市全线上涨,无一下跌。

  在业内普遍认为楼市“小阳春”已来时,4月19日举行的中央政治局会议重申“房住不炒”,要求落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

  同一天,住建部传递出“稳地价、稳房价、稳预期”的信号。

  按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求,住建部对2019年一季度房价、地价波动幅度大的城市进行了“预警提示”。

  业内人士认为,国家重申保持房地产政策连续性和稳定性,是对“楼市松动”说法的有力回应,同时也说明国家在楼市调控方面时刻警惕、及时亮剑。

  恒大研究院院长任泽平指出,这说明国家的短期稳增长政策将逐步让位于长期的改革开放。

  一个典型的案例是,4月底楼市涨幅较大的丹东再次升级了限购政策,同时要求同一楼盘商品住房销售价格每月环比涨幅不得超过0.6%。

  楼市上面悬着的达摩克利斯剑一直都在。

  城市分化 冷热不均

  4月官方文件首提“收缩型城市”,称收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中。

  几天后,关于鹤岗房子“白菜价”的新闻登上了各大媒体热搜榜。

  鹤岗房子“白菜价”的背后有人口的流失。据《黑龙江省统计年鉴》,2001年鹤岗人口达111.26万人,此后一路走低,降至2017年的100.95万人,连续16年负增长,减少人口超过10万人。

  在中国,像鹤岗这样的城市还有许多。据了解,2007-2016年间,中国有84座城市出现了“收缩”,这些城市都经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少。

  收缩型城市楼市有未来吗?

  易居研究院副院长杨红旭认为,日本的现状可能是未来20年中国情况的预言。

  日本官方发布的一份调查数据显示,截至2018年10月1日,日本空置房屋数量达到864万间,为历史性新高,空置率也上升至13.6%。空置率较高的多为“三四线及以下”城市或农村地区 。

  一边收缩型城市楼市遇冷,另一边城市热火朝天抢人。

  人口对城市发展的重要性被普遍重视。据统计,今年以来至少已有25个城市加入“抢人大战”,其中,石家庄提出的“零门槛落户”、呼和浩特提出的“五折买房”都引起了高度关注。

  今年4月,广州进一步放宽了人才落户限制,取消硕博落户社保年限,本科人才社保连缴半年可落户。具有楼市风向标意义的深圳也加快了引人才步伐。4月29日晚,深圳一口气发布三则征求意见稿提出,符合条件的人可在深圳三折租房、五折买房。

  不少业内人士认为,城市吸引人才对楼市会有推动和支撑作用。此前的西安、成都、杭州、天津在出台人才新政后,都经历了楼市不同程度的波动。

  对于不同城市未来的楼市发展,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为,要看三点,一看发展潜能,二看发展周期,三看发展差异。

  这也意味着,未来城市间房地产走势将继续分化。